2015年9月22-24日，以“開啟新紀元”為主題的AHF第八屆國際酒店投資峰會暨第二屆全球酒店投資管理大會在北京銀泰中心•北京柏悅酒店盛大舉行。

 

　　來自海內外各地共800多位業主投資者、運營管理方、酒店設計師、官方旅游機構及學術學院等行業領袖共聚一堂，深入探討在中國新政策和亞太經濟新環境下的酒店資產管理，展開投資戰略新布局，順應大數據時代的新發展及管理新思維等。

 

　　會上，卓美亞集團 集團發展總監-亞太區花衡、州逸酒店和度假村集團亞太投資區域執行董事李漸眾、星木酒店管理(咨詢)上海有限公司大中華區投資拓展副總裁黃正磊就“全球酒店業REITS的發展趨勢”這一問題展開了討論，洲際酒店集團大中華區首席發展官孫健擔任本次論壇主持。

 

　　第三方管理-品牌公司和業主之間的緩沖帶

 

　　李漸眾：第三方管理顧名思義就是除業主和酒店品牌公司外的第三個角色。在美國和歐洲這些相對成熟的市場上，業主希望有一個第三方的管理公司，既能與業主進行利益捆綁，也能平衡品牌公司。如果品牌直接管理酒店，當業主與管理公司分手，品怕也會因此丟失，但在第三方管理公司，終止合同依然可以保留品牌。另外，當酒店打算退出時，第三方管理公司也可以幫助業主實現價值最大化。

 

　　花衡：首先，酒店管理公司在亞洲和在美國有很大的不同，美國的管理公司是基于特許經營模式，與亞洲情況相比，市場結構是不一樣的。

 

　　第二，有一點不解，投資都會講回報率，但歷史上很多第三方資產公司退市之前，股票交易顯示的盈利數據是5%左右，即使買30年期的國債也有2%的收益，再做一些聰明點的財務工程，同樣可以拿到這5%。從這個角度來說，第三方管理公司長期下來生存的基礎是什么?

 

　　李漸眾：在相對成熟的市場中，酒店市場是因為有供求關系的需求，而中國，很多地方的投資建設都是政府引導型，所以，有時并沒有遵循市場的規律。

 

　　在美國，第三方管理公司的優勢一個是費用方面更加節省;一個是專業分工很細，這使得第三方管理的專業性更強，最終所看到的凈利潤往往高于品牌管理的酒店;

 

　　至于資產退出時，計算投資回報都要看資產退出時賣的價格，但主要是看資本回報率的表現。黑石基金可以作為成功的典范，其回報率在美國是最高的，可見第三方管理的優勢。

 

　　中國第三方管理靠譜嗎

 

　　黃正磊：把專業管理的內容交給第三方管理公司來做，這在未來中國也是一個發展趨勢。就目前來看，中國第三方管理公司的發展成熟還需要一個過程，隨著中國市場的變化，特許經營也被納入相關部門的考慮范疇。

 

　　另外，特許經營是一個有效的方式，在管理費上將節約不少。

 

　　最后，第三方管理公司可以避免很多現存的矛盾，管理團隊之間存在分歧是普遍現象，第三方的介入勢必改善這一點。

 

　　花衡：酒店管理這個商業模式最大的風險是高額的固定支出。如果現有平臺能夠支撐100間酒店，而當前平臺只有50間，如果另外的50間我們認為其成本為零，這時的邊際效應可能是100%，也可能是負數�；�于這樣的風險，美國有很多酒店公司有兩個分支：品牌分支和管理分支(管理分支在公司內部層面是不受重視的)，如果公司有選擇權，勢必選擇賺錢的分支。

 

　　第三方管理的發展障礙

 

　　黃正磊：第三方管理平臺在中國的存在有一個比較大的障礙，原來管理公司把管理和品牌一手包攬，只收一筆錢，如果有第三方公司進入的話，酒店就要付兩筆錢。從目前推出特許經營的模式來看，收費標準不會發生大幅度的變化。如果兩筆費用加起來超過原來的管理模式，這一定是目前市場上的一大障礙，。

 

　　李漸眾：中國在探討、嘗試特許經營時，美國市場已經做了很多年特許經營，事實證明，特許經營費比管理費是要低的。

 

　　這種特許經營，如果規模和邊際效應達到20家以上，這家酒店基本上就可以盈利了。在美國，購買、兼并其他管理公司，也是一個趨勢。中國市場目前還需要一定的過程，其前景是美好的，但道路是曲折的。

 

　　孫�。旱降紫扔袃炠|的第三方運營商，還是先有特許經營，還是同步的，這是一個雞和蛋的問題。

 

　　李漸眾：第三方管理，需求是最關鍵的，這決定了管理公司要如何適應業主需求。當業主提出希望進行一些特許經營的嘗試，市場也會慢慢配合這樣的需求，進而逐步改變。